Andreas Tommy Parlaungan Manurung

I've got Bachelor Degree and Master Degree from University of Indonesia Majoring Accounting. Having Bachelor Degree at Bina Nusantara University Majoring Informatics Engineering. I obtain Ak. (Accounting Professional Education Program) dan CA (Chartered Accountant) from University of Indonesia either. I get Law Degree from Universitas Terbuka (Indonesia Open University). Now, as my passion and interest, I am pursuing Bachelor Degree in Mechanical Engineering at STT Immanuel Medan.

KONSEP DO-NOU dlm memanfaatkan secara maksimal semua Sumber Daya terutama Locally aka dr lingkungan sekitar lokasi infrastruktur dibangun (Sumber: ChatGPT)

🌍 Teknologi Do-Nou: Metode Konstruksi Kantong Tanah untuk Infrastruktur dan Perumahan yang Berkelanjutan

Do-Nou (dari bahasa Jepang berarti “kantong tanah”) adalah teknik konstruksi berbiaya rendah dan berkelanjutan yang menggunakan karung yang diisi tanah lokal untuk membangun atau memperkuat infrastruktur—mulai dari jalan, tanggul, pondasi hingga tempat tinggal. Awalnya dikembangkan di Jepang, konsep Do-Nou kini digunakan secara luas di berbagai negara berkat kesederhanaannya, keterjangkauan, dan fleksibilitasnya, terutama di wilayah rawan bencana dan minim sumber daya.

🧱 Apa Itu Teknik Do-Nou?

Do-Nou merupakan bentuk konstruksi kantong tanah yang memanfaatkan karung goni atau polypropylene yang diisi tanah, pasir, murram, atau kerikil, kemudian ditumpuk dan dipadatkan untuk membentuk struktur yang kokoh dan mampu menahan beban. Teknik ini tidak memerlukan mesin berat dan bisa dilaksanakan oleh masyarakat umum dengan keterampilan dasar.

🇯🇵 Asal-Usul & Penyebaran Global

Jepang: Awalnya digunakan untuk memperkuat infrastruktur dan membangun hunian sementara pasca gempa.
Adopsi Internasional: Digunakan di Asia, Afrika, dan Amerika untuk perbaikan jalan pertanian, tempat tinggal darurat, dan bangunan komunitas.
Pengaruh Arsitektur: Terinspirasi oleh tokoh seperti Nader Khalili yang mengembangkan metode Superadobe dari teknik kantong tanah tradisional.

🏗️ Perbandingan Teknik Bangunan dari Tanah

Teknik	Karakteristik
🧱 Adobe	Bata tanah yang dikeringkan matahari; murah tapi kurang tahan air
🏜 Tanah Padat	Tahan lama namun membutuhkan tenaga dan cetakan khusus
🌀 Superadobe	Menggunakan tabung panjang; ideal untuk bangunan kubah
👜 Do-Nou	Karung tanah yang fleksibel; mudah digunakan komunitas

🧰 Bahan & Prinsip Konstruksi Utama

Karung: Karung bekas beras, gandum, atau pasir (polypropylene atau goni)
Isi: Tanah lokal, kerikil, lempung—bisa distabilisasi dengan semen atau kapur
Alat: Alat sederhana seperti pemadat tangan dan kawat
Penguat: Kawat berduri di antara lapisan untuk mencegah pergeseran
Finishing: Plester tanah liat/semen/kapur untuk melindungi dari cuaca

🔨 Alur Konstruksi Langkah-demi-Langkah

Persiapan Lokasi & Fondasi

Gali parit dangkal, tambahkan kerikil untuk drainase

Mengisi Karung

Isi hingga ~80%, gunakan tanah lembab agar mudah dibentuk

Penyusunan Karung

Susun seperti batu bata; tambahkan kawat berduri antara tiap lapisan

Pemadatan

Padatkan tiap lapisan menggunakan alat pemadat

Pembukaan & Atap (untuk bangunan)

Pasang bingkai jendela/pintu; gunakan atap kubah atau rangka bambu/kayu

Pelapisan

Plester bagian luar untuk perlindungan dari hujan dan cuaca ekstrem

🛤️ Aplikasi Praktis Teknologi Do-Nou

Bidang	Contoh Penggunaan
🚜 Rehabilitasi Jalan	Memperkuat jalan desa berlumpur dan jalur pertanian
🌊 Perlindungan Banjir	Memperkuat tanggul sungai dan bantaran
🧱 Penopang Pondasi	Menstabilkan bangunan di tanah lunak
🏕 Hunian Darurat	Membangun tempat tinggal cepat pasca bencana
💧 Infrastruktur Air	Digunakan untuk saluran irigasi, tanggul, dan kolam retensi
🎓 Bangunan Komunitas	Sekolah, klinik, dan pusat pelatihan di daerah terpencil

🌎 Studi Kasus Nyata

Lokasi	Proyek Nyata
🇯🇵 Jepang	Hunian sementara & tembok penahan pasca Gempa Tōhoku 2011
🇳🇵 Nepal	Rumah tahan gempa pasca gempa 2015 oleh NGO Good Earth Nepal
🇭🇹 Haiti	Rumah Superadobe oleh Cal-Earth (~$500/unit); lebih cepat dari beton
🇰🇪 🇺🇬 Kenya & Uganda	Sekolah di kamp pengungsi oleh EcoTec—sejuk, tahan rayap, dan tahan badai

✅ Manfaat Teknologi Do-Nou

💸 Biaya rendah: Memanfaatkan bahan lokal dan tenaga komunitas
⚡ Cepat diterapkan: Cocok untuk tanggap darurat dan proyek segera
🧱 Tahan lama: Tahan gempa, banjir, dan cuaca ekstrem
♻️ Ramah lingkungan: Jejak karbon rendah dan tidak merusak alam
🧑‍🤝‍🧑 Pemberdayaan komunitas: Melatih dan memberdayakan warga lokal

🧩 Tantangan & Solusi Praktis

Tantangan	Solusi
Karung komersial mahal	Gunakan karung bekas beras atau gandum
Tanah terlalu berpasir atau liat	Stabilisasi dengan 5–10% semen atau kapur
Risiko hujan saat konstruksi	Tutupi dengan terpal hingga proses pelapisan
Skeptisisme lokal	Bangun proyek uji coba sebagai bukti nyata

💻 Alat Bantu Digital untuk Perencanaan

Aplikasi	Kegunaan
SketchUp Free	Merancang struktur Do-Nou atau earthbag 3D
Earthbag Calculator	Menghitung jumlah karung dan bahan yang dibutuhkan
Google Earth	Menganalisis kontur tanah dan orientasi lokasi

Teknologi Do-Nou membuktikan bahwa solusi infrastruktur tidak harus mahal atau kompleks. Dengan tanah, karung, dan semangat gotong royong, masyarakat bisa membangun kembali dengan tangan mereka sendiri—mewujudkan ketahanan bukan hanya dalam bangunan, tetapi dalam komunitas secara keseluruhan.

Contoh Gambar Konstruksi Jalan Pedesaan dengan susunan Karung Tanah/Gravel

🔍 Penjelasan Tambahan

Do‑Nou memanfaatkan kantong (polypropylene/goni) berisi tanah lokal atau gravel yang disusun dan dipadatkan sebagai pondasi, dinding, maupun struktur perlindungan seperti tanggul dan jalan.
Biasanya digunakan dalam konstruksi komunitas dan daerah bencana karena metode ini murah, sederhana, dan materialnya mudah didapat.

Sumber: Microsoft CoPilot + Google Gemini + Deep Seek + ChatGPT

BRILLIANT DESIGN DETAILS of Mesin Uap!!

PERHATIKAN MEKANISME SISTEM TORAK TAMBAHAN GAN !!

Desain Bearing dgn Poros KIRI dan KANAN (ex. Poros Kanan STATIS dan Poros Kiri DINAMIS)

KEPEMILIKAN PROPERTI di INDONESIA oleh WNA (Warga Negara ASING) dan atau PMA (Penanaman Modal ASING) aka LUAR NEGRI by DEEPSEEK!

KEPEMILIKAN PROPERTI di INDONESIA oleh WNA (Warga Negara ASING) dan atau PMA (Penanaman Modal ASING) aka LUAR NEGRI by DEEPSEEK

!!Apakah Aset Properti seperti Tanah yang berlokasi di Indonesia bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) dengan skema SHM (Sertifikat Hak Milik)?

Di Indonesia, kepemilikan properti oleh **Warga Negara Asing (WNA)** diatur secara ketat berdasarkan **Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)** dan peraturan turunannya. Berikut penjelasan terkait kepemilikan tanah dengan **Sertifikat Hak Milik (SHM)** oleh WNA:

### **1. WNA Tidak Bisa Memiliki Tanah dengan SHM (Hak Milik)**

- **Hak Milik (SHM)** adalah hak terkuat dan hanya dapat dimiliki oleh:

- **Warga Negara Indonesia (WNI)**

- **Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah** (misalnya bank pemerintah dengan persyaratan khusus).

- **WNA dan badan hukum asing TIDAK diperbolehkan** memiliki tanah dengan status Hak Milik (Pasal 21 UUPA).

### **2. Alternatif Hak Tanah untuk WNA**

WNA dapat memiliki hak atas properti di Indonesia melalui skema berikut:

#### **a. Hak Guna Bangunan (HGB)**

- Berlaku untuk **bangunan di atas tanah**, dengan jangka waktu maksimal **30 tahun** (dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui).

- WNA harus berdomisili di Indonesia (misalnya pemegang KITAP/KITAS) atau menikah dengan WNI dengan perjanjian pranikah.

#### **b. Hak Pakai**

- Diberikan untuk penggunaan tertentu (misalnya tempat tinggal) dengan jangka waktu tertentu.

- Bisa diperoleh melalui:

- **Hak Pakai atas Tanah Negara** (dari pemerintah).

- **Hak Pakai atas Tanah Hak Milik** (jika pemilik WNI menyewakan ke WNA).

#### **c. Sewa (Leasehold)**

- WNA dapat menyewa tanah dari pemilik WNI atau pemegang HGB, biasanya dengan perjanjian jangka panjang (25-30 tahun + perpanjangan).

### **3. Pengecualian untuk WNA yang Menikah dengan WNI**

- Jika WNA menikah dengan WNI **tanpa perjanjian pemisahan harta**, mereka dapat memperoleh **Hak Pakai** atau **Hak Guna Bangunan** atas nama WNI.

- Jika ada **perjanjian pranikah (Prenuptial Agreement)**, WNA bisa menguasai properti dengan skema **Hak Pakai** atau **HGB** atas namanya sendiri.

### **4. Larangan Kepemilikan Langsung di Kawasan Tertentu**

- WNA dilarang memiliki properti di **kawasan strategis** seperti dekat perbatasan, wilayah pertahanan, atau daerah terlarang lainnya.

### **Kesimpulan**

- **WNA TIDAK BISA memiliki tanah dengan SHM (Hak Milik)** di Indonesia.

- Alternatifnya adalah **HGB, Hak Pakai, atau sewa jangka panjang**.

- Jika WNA ingin memiliki properti secara lebih "permanen", bisa melalui **perkawinan dengan WNI** atau mendirikan **PT PMA (Penanaman Modal Asing)** dengan batasan tertentu.

Pastikan untuk berkonsultasi dengan **notaris atau ahli hukum properti** sebelum melakukan transaksi.

!!Apakah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SARUSUN) bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) atau PT Perusahaan PMA (Penanaman Modal Asing)?

Kepemilikan **Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SARUSUN)** oleh **Warga Negara Asing (WNA)** atau **PT PMA (Penanaman Modal Asing)** di Indonesia diatur dalam **PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah** serta **UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja** (beserta perubahannya).

### **1. Kepemilikan SARUSUN oleh WNA**

- **WNA yang tinggal di Indonesia** (memiliki KITAS/KITAP) **boleh memiliki SARUSUN** dengan status **Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)**.

- **Dasar Hukum**:

- **Pasal 61 PP No. 18/2021**:

> *"Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia dapat memiliki Rumah Susun yang ditempati dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun."*

- **Pasal 4 Permen ATR/BPN No. 16/2021**:

> *"WNA pemegang izin tinggal tetap (KITAP) atau izin tinggal terbatas (KITAS) dapat memiliki 1 (satu) unit SARUSUN untuk tempat tinggal."*

#### **Syarat untuk WNA**:

✔ Memiliki **izin tinggal (KITAS/KITAP)**.

✔ Hanya boleh **1 unit SARUSUN** di seluruh Indonesia.

✔ Hanya untuk **tempat tinggal**, bukan investasi atau disewakan.

✔ Berlaku di **kawasan yang tidak dilarang** (misalnya bukan di zona merah pertahanan).

---

### **2. Kepemilikan SARUSUN oleh PT PMA (Perusahaan Asing)**

- **PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing)** **tidak bisa memiliki SARUSUN dengan status Hak Milik (HMSRS)** karena HMSRS hanya untuk perorangan (WNI/WNA).

- Namun, PT PMA bisa memiliki **Hak Guna Bangunan (HGB)** atas tanah dan bangunan apartemen, lalu menjual unitnya dengan **Hak Pakai** atau **HGB** kepada pembeli (termasuk WNA).

#### **Alternatif bagi PT PMA**:

✔ Membangun apartemen dengan **HGB**, lalu menjual unitnya dalam skema **Hak Pakai** atau **sewa jangka panjang**.

✔ Jika PT PMA ingin "memiliki" unit, harus melalui **anak perusahaan Indonesia** (jika kepemilikan asing di bawah 100%).

---

### **3. Perbedaan Hak atas SARUSUN**

|-----------|--------------|--------------|--------|

---

### **Kesimpulan**

1. **WNA boleh memiliki SARUSUN dengan Hak Milik (HMSRS)**, asal punya KITAS/KITAP dan hanya untuk tempat tinggal.

2. **PT PMA tidak bisa memiliki HMSRS**, tetapi bisa mengembangkan apartemen dengan HGB dan menjual unitnya dengan Hak Pakai/sewa.

3. **Perlu verifikasi lokasi**, karena beberapa daerah (seperti Bali) memiliki aturan tambahan untuk WNA.

**Rekomendasi**: Konsultasi dengan **notaris atau konsultan properti** untuk memastikan kepatuhan hukum sebelum transaksi.

!!Apakah ada Jangka Waktu MAKSIMUM untuk kepemilikan pada kepemilikan oleh WNA dan atau PMA dengan skema SARUSUN?

Berikut penjelasan mengenai **jangka waktu maksimum kepemilikan SARUSUN (Hak Milik Satuan Rumah Susun)** oleh **Warga Negara Asing (WNA)** dan **PT PMA (Penanaman Modal Asing)**, berdasarkan regulasi terbaru di Indonesia:

---

### **1. Kepemilikan SARUSUN oleh WNA (Hak Milik - HMSRS)**

- **Dasar Hukum**:

- **PP No. 18 Tahun 2021** (Pasal 61)

- **Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021** (Pasal 4)

#### **Jangka Waktu Kepemilikan**:

✅ **Tidak ada batas waktu (selamanya)** selama:

1. WNA masih memegang **izin tinggal (KITAS/KITAP)** yang berlaku.

2. SARUSUN digunakan sebagai **tempat tinggal**, bukan untuk investasi/disewakan.

3. Hanya **1 unit** yang dimiliki di seluruh Indonesia.

#### **Jika Izin Tinggal Habis atau WNA Meninggalkan Indonesia**:

- WNA wajib **melepaskan/mentransfer** kepemilikannya dalam waktu **1 tahun** (Pasal 62 PP No. 18/2021).

- Jika tidak dilepas, negara dapat **melakukan pencabutan hak** melalui proses hukum.

---

### **2. Kepemilikan SARUSUN oleh PT PMA (Bukan Hak Milik, Tapi Hak Pakai/HGB)**

PT PMA **tidak bisa memiliki SARUSUN dengan Hak Milik (HMSRS)**, tetapi dapat menguasai unit melalui:

#### **a. Hak Pakai (HP) untuk Unit Apartemen**

- **Dasar Hukum**: **PP No. 18/2021** (Pasal 41)

- **Jangka Waktu Maksimal**:

- **30 tahun** (awal pemberian).

- Dapat diperpanjang **20 tahun**, lalu diperbarui.

- Setelah habis, status hak harus diperbarui atau dialihkan.

#### **b. Hak Guna Bangunan (HGB) untuk Pengembang PMA**

- PT PMA bisa membangun apartemen dengan **HGB atas tanah**, lalu menjual unitnya dengan **Hak Pakai**.

- **Jangka Waktu HGB**:

- Awal: **30 tahun**

- Perpanjangan: **20 tahun**

- Pembaruan: **30 tahun** (jika memenuhi syarat).

---

### **3. Perbandingan Jangka Waktu**

|------------------|---------|----------------------|------------|

---

### **Kesimpulan**

1. **Untuk WNA**:

- Bisa memiliki SARUSUN **secara permanen** selama masih tinggal di Indonesia.

- Jika izin tinggal berakhir, harus melepas hak dalam **1 tahun**.

2. **Untuk PT PMA**:

- Tidak bisa memiliki HMSRS, tapi bisa kuasai unit via **Hak Pakai (maksimal 80 tahun)**.

- Jika bangun apartemen, tanahnya pakai **HGB (maksimal 80 tahun)**.

**Rekomendasi**:

- WNA harus memastikan **izin tinggal tetap aktif** untuk mempertahankan kepemilikan.

- PT PMA sebaiknya menggunakan skema **Hak Pakai** atau **sewa panjang** untuk unit apartemen.

PENTING NYA NOTARIS dan atau sekaligus KONSULTAN PROPERTI !!

Peraturan bisa berubah, pastikan konsultasi dengan **KONSULTAN PROPERTI atau NOTARIS** sebelum melakukan transaksi

Syarat Perwakilan WNI (Direksi & Komisaris) pada Pendirian PT di Indonesia oleh Warga Negara Asing (WNA); ChatGPT

Kalau yang Anda maksud adalah pendirian PT di Indonesia oleh Warga Negara Asing (WNA), maka ketentuannya ada di UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT), Perpres Nomor 10 Tahun 2021 (DPI/DNPI), dan aturan pelaksanaan dari BKPM (sekarang Kementerian Investasi).

Berikut penjelasannya:

1. Kewarganegaraan Pemegang Saham & Bentuk Usaha

Jika semua pemegang sahamnya adalah WNA → tidak bisa mendirikan PT lokal biasa, tetapi harus mendirikan PT PMA (Penanaman Modal Asing).
Jika ada WNI sebagai pemegang saham bersama WNA → bisa mendirikan PT PMA (dengan saham campuran).
PT lokal biasa (non-PMA) hanya boleh didirikan oleh WNI.

2. Syarat Perwakilan WNI (Direksi & Komisaris)

Dalam PT PMA, wajib ada perwakilan orang Indonesia di organ perseroan:

Direksi:
- Minimal 1 Direktur. Tidak ada keharusan WNI, tapi secara praktik perbankan & legalitas sering mensyaratkan Direktur ber-KTP Indonesia agar operasional lebih mudah (pembukaan rekening bank, izin usaha, dsb).
Komisaris:

Setidaknya 1 Komisaris wajib WNI (diatur secara praktik oleh BKPM & rekomendasi hukum agar ada pengawasan dari pihak lokal).

Dalam PT PMA (Penanaman Modal Asing), tidak ada ketentuan minimal persentase saham yang wajib dimiliki WNI.

Artinya:
- WNA dapat memiliki hingga 100% saham dalam PT PMA, selama bidang usaha tersebut tidak termasuk yang dibatasi kepemilikannya.
- Jika bidang usaha masuk kategori yang “dibatasi”, maka kepemilikan asing mengikuti batasan maksimal sesuai Perpres No. 10 Tahun 2021 (Daftar Positif Investasi). Misalnya:
  - Bidang tertentu hanya boleh dimiliki maksimal 49% oleh asing.
  - Sisanya (misalnya 51%) harus dimiliki WNI atau badan usaha Indonesia.
Jadi:
- Kalau bidang usaha terbuka 100% → WNI tidak wajib memiliki saham sama sekali.
- Kalau bidang usaha ada batas kepemilikan asing → WNI wajib masuk sebagai pemegang saham sesuai porsi yang diatur.

3. Modal Minimum

Modal disetor minimum PT PMA: Rp 10 miliar (menurut Peraturan BKPM No. 4/2021).
Modal disetor minimum PT lokal: tidak diatur secara spesifik di UUPT, tetapi biasanya minimal Rp 50 juta.

4. Perwakilan & Kuasa

Jika WNA tidak bisa hadir atau mengurus langsung, bisa menunjuk:

Kuasa (power of attorney): WNI dapat bertindak mewakili WNA untuk keperluan pendirian.
Perwakilan tetap (resmi): biasanya WNI yang menjadi Komisaris atau Direktur.

5. Proses Pendirian

Akta pendirian dibuat oleh notaris dalam Bahasa Indonesia.
Disahkan di Kementerian Hukum & HAM.
Mendapatkan NIB (Nomor Induk Berusaha) dari OSS.

Kesimpulan Sederhana:

Jika WNA mau mendirikan PT di Indonesia → harus PT PMA, tidak bisa PT lokal biasa.
Perwakilan orang Indonesia diperlukan, biasanya sebagai Komisaris.
Direktur bisa WNA, tapi praktis sering ditambahkan Direktur WNI agar memudahkan urusan operasional.

PT PMA (Penanaman Modal Asing)

PEMEGANG SAHAM

-------------------------------

| WNA (≥1 orang/badan) |

| Bisa + WNI (opsional) |

-------------------------------

ORGAN PERSEROAN

-------------------------------

| DIREKSI | KOMISARIS |

| ------------ | ------------ |

| WNA / WNI | **WNI** (≥1) |

-------------------------------

PENDIRIAN & IZIN

- Akta Pendirian (Notaris)

- Pengesahan Kemenkumham

- NIB (OSS) & Perizinan

Tabel Ringkas – Step, Durasi, dan Biaya Sederhana:

Langkah	Durasi	Perkiraan Biaya
1. Penentuan bidang usaha, struktur kepemilikan, alamat	1–2 hari	Gratis
2. Pembuatan Akta Pendirian di Notaris	2–5 hari	Rp 8–15 juta
3. Pengesahan PT di Kemenkumham	3–7 hari	Termasuk biaya notaris
4. Pendaftaran NIB & Izin Dasar (OSS)	1–3 hari	Gratis
5. Izin Operasional/Komersial (jika sektor tertentu)	2–4 minggu	Rp 5–50 juta
6. NPWP & Registrasi Pajak	1–3 hari	Gratis
7. Pembukaan Rekening Bank & Setor Modal	1–2 minggu	Modal Rp 10 miliar (disetor)
Total (tanpa izin khusus)	±4–8 minggu	±Rp 15–25 juta (di luar modal)

PERSENTASE KEPEMILIKAN WAJIB WNI

Berikut penjelasan terkait persentase kepemilikan wajib WNI sebagai syarat minimal dalam PT PMA (Penanaman Modal Asing):

📌 Ketentuan Umum

Tidak ada ketentuan hukum yang secara umum mewajibkan WNI memiliki persentase tertentu dalam PT PMA.
Kepemilikan asing bisa hingga 100%, jika bidang usaha yang ditangani termasuk dalam sektor yang sepenuhnya terbuka dalam Daftar Positif Investasi (DPI) (Burs & Associates, Reddit, Kontrak Hukum).

⚠️ Jika Bidang Usaha Dibatasi

Banyak sektor usaha yang dibatasi kepemilikan asing oleh pemerintah. Berikut beberapa contoh batasan dalam DPI:

1. Telekomunikasi & Multimedia

Jaringan komunikasi tetap dan multimedia maksimal 65% asing, jadi minimal 35% harus WNI (GoLaw, hukumonline.com).

2. Industri Hortikultura

Usaha perbenihan atau pengolahan hortikultura hanya boleh dimiliki maksimal 30% asing, maka minimal 70% saham harus dipegang WNI (hukumonline.com).

3. Energi & Infrastruktur (dengan skema KPS atau non-KPS)

Contohnya sektor listrik:
- Konsesi (KPS): asing bisa 100%
- Non‑KPS: asing maksimal 95%, WNI minimal 5% (hukumonline.com).

4. Sektor Budaya & UMKM Tradisional

Beberapa industri seperti batik, rendang, keripik, hanya boleh dijalankan oleh WNI (PMA dilarang sama sekali) (Hive Five Sunter).

✅ Ringkasan Tabel: Contoh Sektor dan Persentase WNI Minimal

Bidang Usaha / KBLI	Batas Maks. Asing	Minimal WNI Pemekang Saham
Telekom & multimedia	65 %	≥ 35 %
Hortikultura (perbenihan & pengolahan)	30 %	≥ 70 %
Energi & infrastruktur (non‑KPS)	95 %	≥ 5 %
Industri budaya/UMKM tertentu	0 % (dilarang asing)	100 %
Sektor lain terbuka penuh	100 %	0 % (WNI opsional)

🧭 Bagaimana Mengetahui Lagi?

Lihat lampiran DPI pada Perpres No. 10/2021 dan No. 49/2021, yang diperbarui terkait sektor usaha dan batasan kepemilikan asing.
Cermati KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) yang cocok untuk usaha Anda, cek apakah termasuk sektor terbuka, terbatas, atau tertutup.
Bila membutuhkan keakuratan legal: minta bantuan legal consultant atau hubungi Kementerian Investasi (BKPM).

T A M B A H A N

Kalau yang dimaksud adalah kepemilikan asing atas properti di Indonesia, aturannya berbeda dari kepemilikan saham di PT PMA.

Secara garis besar:

1. WNA (perorangan)

Tidak boleh memiliki hak milik (HM) atas tanah di Indonesia.
Boleh memiliki:
- Hak Pakai di atas tanah negara atau hak milik (maksimal 80 tahun: 30 + 20 + 30 tahun).
- Hak Sewa (jangka waktu sesuai perjanjian).
Objek: Rumah tinggal (landed house) & apartemen (satuan rumah susun) yang dibangun di atas Hak Pakai.
Dasar hukum:
- UU No. 5/1960 (UUPA)
- PP No. 18/2021 (aturan pelaksanaan UU Cipta Kerja).

2. Melalui PT PMA (badan hukum asing di Indonesia)

PT PMA bisa memiliki tanah dengan:
- Hak Guna Bangunan (HGB): untuk keperluan kantor, pabrik, properti komersial. Berlaku 30 + 20 + 30 tahun (maks 80 tahun).
- Hak Pakai: untuk keperluan tertentu, durasi sama.
Tidak bisa memiliki Hak Milik (HM).
Umumnya dipakai untuk investasi properti (hotel, apartemen komersial, kawasan industri).

3. Syarat tambahan

Untuk WNA perorangan: harus memiliki Izin Tinggal di Indonesia (ITAS/ITAP).
Untuk PT PMA: harus sesuai bidang usaha di NIB (misalnya “real estate”).

Kesimpulan

WNA pribadi: hanya bisa beli rumah/apartemen dengan Hak Pakai.
PT PMA: bisa menguasai tanah dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk keperluan usaha (bukan hak milik penuh).
Hak Milik tetap hanya untuk WNI dan badan hukum Indonesia.

Berikut tabel ringkas kepemilikan properti oleh WNA & PT PMA di Indonesia:

Kepemilikan Properti oleh WNA & PT PMA

Subjek	Jenis Hak	Objek	Jangka Waktu	Catatan
WNA (perorangan)	Hak Pakai	Rumah/apartemen di atas tanah negara atau Hak Milik (dengan perjanjian)	30 thn + perpanjangan 20 thn + pembaruan 30 thn (maks 80 thn)	Harus punya ITAS/ITAP (izin tinggal). Tidak boleh Hak Milik.
WNA (perorangan)	Hak Sewa	Rumah/apartemen	Sesuai perjanjian	Murni kontrak sewa, tidak ada kepemilikan.
PT PMA	Hak Guna Bangunan (HGB)	Tanah untuk usaha (kantor, hotel, pabrik, apartemen komersial)	30 thn + perpanjangan 20 thn + pembaruan 30 thn (maks 80 thn)	Umum untuk investasi properti komersial.
PT PMA	Hak Pakai	Tanah untuk keperluan usaha	Sama seperti di atas	Digunakan untuk proyek tertentu.
WNI / PT Lokal	Hak Milik (HM)	Semua jenis properti	Berlaku selamanya	Tidak bisa dimiliki WNA atau PT PMA.

Berikut cara legal bagi WNA untuk membeli rumah atau apartemen di Indonesia sesuai UUPA, PP No. 18/2021, dan Permen ATR/BPN No. 18/2021:

Step-by-Step WNA Membeli Properti di Indonesia

1. Memenuhi Syarat Keimigrasian

Punya izin tinggal resmi:
- ITAS (Izin Tinggal Terbatas) atau ITAP (Izin Tinggal Tetap).
Paspor yang masih berlaku.
Ini menjadi bukti bahwa WNA memang tinggal/berdomisili di Indonesia.

2. Memilih Jenis Properti yang Diizinkan

Rumah tapak: di atas Hak Pakai (bukan Hak Milik).
Apartemen: di rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Pakai atau Hak Pengelolaan (HPL).
Tidak boleh membeli properti di atas Hak Milik secara langsung.

3. Memastikan Batasan Harga & Luas

Pemerintah menetapkan batas minimum harga properti untuk WNA, berbeda tiap provinsi.
- Contoh (DKI Jakarta): rumah tapak minimal Rp 5 miliar, apartemen minimal Rp 3 miliar.
Luas tanah/bangunan mengikuti aturan pemerintah daerah.

4. Membuat Perjanjian & Akta Jual Beli

Transaksi dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Akta menggunakan Hak Pakai (bisa di atas tanah negara atau Hak Milik).
Jika di atas Hak Milik → harus ada perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik (antara pemilik tanah dan WNA).

5. Pendaftaran Hak ke BPN

Mengajukan pendaftaran Hak Pakai ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Sertifikat dikeluarkan atas nama WNA dengan status Hak Pakai.

6. Pembayaran Pajak & Bea

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan).
PPN (jika unit baru).
Pajak notaris/PPAT sesuai kesepakatan.

7. Jangka Waktu Hak Pakai

30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun (maksimal 80 tahun).

Catatan:

Jika WNA meninggalkan Indonesia dan tidak lagi memiliki izin tinggal, properti harus dialihkan/dijual dalam waktu 1 tahun.
WNA tidak boleh menyewakan properti untuk tujuan komersial kecuali melalui badan usaha (PT PMA dengan izin usaha properti).

Berikut tabel ringkas cara legal WNA membeli rumah/apartemen di Indonesia (langkah, dokumen, biaya):

Tabel Ringkas – Step, Dokumen, dan Biaya

Langkah	Dokumen yang Dibutuhkan	Perkiraan Biaya
1. Memenuhi syarat keimigrasian	Paspor, ITAS/ITAP (izin tinggal), KTP Orang Asing (jika ada)	Biaya visa & izin tinggal ± Rp 10–20 juta/tahun
2. Memilih jenis properti	Data proyek (sertifikat tanah, izin mendirikan bangunan/IMB, site plan)	Gratis (kecuali jasa konsultan)
3. Memastikan batasan harga & luas	Daftar harga minimum sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN	Gratis
4. Perjanjian & Akta Jual Beli (AJB)	Paspor, ITAS/ITAP, data penjual, sertifikat tanah, bukti lunas pembayaran	Jasa PPAT ± Rp 10–25 juta
5. Pendaftaran Hak Pakai di BPN	AJB, bukti pembayaran pajak (BPHTB & PPN), sertifikat lama	Biaya pendaftaran ± Rp 1–3 juta
6. Pembayaran Pajak & Bea	Bukti transaksi & AJB	BPHTB 5% dari NJOP/Nilai transaksi & PPN 11% (jika unit baru)
7. Sertifikasi & penerbitan Hak Pakai	Semua dokumen di atas	Termasuk biaya BPN di atas

Jangka Waktu Hak Pakai

30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun + diperbarui 30 tahun (maks 80 tahun).

Berikut simulasi perhitungan biaya bagi WNA yang membeli apartemen senilai Rp 3 miliar di Jakarta (status Hak Pakai):

1. Harga Apartemen

Harga jual: Rp 3.000.000.000

2. Pajak & Bea

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan)
- Tarif: 5% × (Harga Transaksi – NJOPTKP).
- NJOPTKP DKI Jakarta: Rp 80.000.000.
- BPHTB = 5% × (Rp 3.000.000.000 – Rp 80.000.000) = Rp 146.000.000.
PPN (jika unit baru dari pengembang)
- Tarif: 11% × Rp 3.000.000.000 = Rp 330.000.000.
PPh Final Penjual (dibayar penjual, tapi biasanya dinegosiasikan):
- Tarif: 2,5% × Rp 3.000.000.000 = Rp 75.000.000.

3. Biaya Notaris & PPAT

Pembuatan AJB, pengurusan balik nama, dan sertifikat Hak Pakai.
Kisaran: Rp 15.000.000 – Rp 25.000.000.
(Umumnya 0,5–1% dari harga atau tarif tetap sesuai kesepakatan).

4. Biaya Pendaftaran di BPN

Biaya administrasi & sertifikasi Hak Pakai: ± Rp 1.000.000 – Rp 3.000.000.

5. Biaya Keimigrasian (Wajib untuk WNA Pemilik Properti)

ITAS (izin tinggal terbatas): ± Rp 10.000.000 – Rp 20.000.000 per tahun.

Total Perkiraan Biaya Awal

BPHTB: Rp 146.000.000
PPN: Rp 330.000.000
Notaris & PPAT: ± Rp 20.000.000
BPN: ± Rp 2.000.000
ITAS: ± Rp 15.000.000

➡ Total: ± Rp 513.000.000 (di luar harga apartemen).

Sehingga total pengeluaran awal:
≈ Rp 3,513 miliar.

Simulasi Biaya Pembelian Apartemen oleh WNA (Rp 3 Miliar – Jakarta)

Komponen Biaya	Perkiraan Biaya (Rp)	Ditanggung Oleh
Harga Apartemen	Rp 3.000.000.000	Pembeli
BPHTB (5%)	Rp 146.000.000	Pembeli
PPN (11%) – jika unit baru	Rp 330.000.000	Pembeli
PPh Final Penjual (2,5%)	Rp 75.000.000	Penjual (umumnya)
Notaris & PPAT	Rp 20.000.000	Pembeli
Biaya Pendaftaran BPN	Rp 2.000.000	Pembeli
ITAS (Izin Tinggal)	Rp 15.000.000	Pembeli

Total Perkiraan Pengeluaran Awal: Rp 3.513.000.000

LEGALITAS Kepemilikan Aset milik berSAMA secara Tidak Langsung! (Sumber: ChatGPT)

Bukti Kepemilikan Alat Berat (Sumber: ChatGPT)

Bukti kepemilikan alat berat pada dasarnya adalah dokumen resmi yang menunjukkan siapa pemilik sah dari alat berat tersebut. Bentuk dan jenisnya bervariasi tergantung asal-usul alat berat (baru, bekas, impor) dan regulasi di Indonesia.

Berikut bukti kepemilikan alat berat yang umum:

1. Invoice & Faktur Pembelian

Diterbitkan oleh dealer atau penjual resmi saat alat berat dibeli.
Memuat identitas alat berat (merek, tipe, nomor seri/chassis, tahun pembuatan) dan data pembeli.

2. Surat Perjanjian Jual Beli

Jika pembelian dilakukan dari pemilik sebelumnya (alat bekas).
Disertai bukti pelunasan dan kwitansi.

3. Surat Keterangan Impor / PIB (jika impor)

Untuk alat berat yang diimpor, bukti impor resmi seperti PIB (Pemberitahuan Impor Barang) dari Bea Cukai.

4. BPKB/Surat Registrasi Kendaraan (Jika Wajib Daftar)

Beberapa alat berat wajib didaftarkan di Samsat (contoh: excavator yang bisa berjalan di jalan umum).
Jika wajib daftar, akan ada STNK & BPKB. Jika tidak, bukti kepemilikannya hanya invoice & faktur.

5. Surat Keterangan Kepemilikan dari Pabrikan/Distributor

Beberapa produsen atau distributor besar (Caterpillar, Komatsu, dll.) mengeluarkan surat kepemilikan resmi.

6. Dokumen Perusahaan (Jika atas nama PT/CV)

Jika alat berat dimiliki badan usaha: akta perusahaan, berita acara serah terima aset, atau daftar inventaris.

Catatan Penting

Alat berat tidak semuanya wajib punya STNK/BPKB.
Hanya yang menggunakan jalan umum (ex. backhoe loader, wheel loader tertentu) yang perlu didaftarkan.
Tambahan: Untuk legalitas operasional, alat berat biasanya dilengkapi Sertifikat Laik Operasi (SLO) dan izin dari Disnaker jika dipakai di proyek.

PCB (ternyata) bisa diPRINT! Aka tidak hanya bisa dibuat dgn sistem Cetak PCB (metode konvensional)

OLD-FASHIONED WAY

MODERN WAY

Otomotif of the Day! Double Output C(g)ardan aka Transfer Case 4x4

Double Output yg berguna utk Konversi 4WD dan atau customWinch dgn menggunakan Transfer Case Tambahan

bpmn.io is the best! Sesuai standar compliance BPMN 2.0 (Source: ChatGPT)

When you ask “how legitimate is [bpmn.io]?”, you’re mostly asking about its trustworthiness, licensing, compliance, and reputation.

Here's a comprehensive view:

✅ Legitimacy & Trustworthiness

Open‑source & MIT‑licensed, bpmn.io (and its underlying bpmn‑js) is widely used in enterprise apps and open‑source workflows. It’s considered reliable and stable.
(bpmn.io Forum)
The project is maintained by Camunda, a well-established name in BPM and process automation, lending it credibility.
As an open-source tool, any previous code remains under its original license—there’s no “license revocation” risk once published.
(bpmn.io Forum)

🛡️ Licensing & Attribution Requirements

If you use substantial parts of bpmn‑js, you must display the bpmn.io logo (typically the green cog icon that links to their site). That attribution is legally required by the license.
(bpmn.io Forum)
Resizing or removing the logo isn’t allowed. The only workaround is to negotiate a custom re‑licensing agreement with Camunda’s sales team.
(bpmn.io Forum)

🧾 Compatibility & Standards Compliance

The .bpmn files created by bpmn.io are standards-based and compatible with BPMN 2.0 tools (Camunda Modeler, Flowable, etc.). If a different engine doesn’t support standard BPMN structure, that likely reflects limitations in the engine—not faults in bpmn.io.
(bpmn.io Forum)

🌍 Community & Industry Feedback

On Reddit and community forums, multiple users cite bpmn.io as an excellent starting point for diagramming and lightweight process modeling:

“If you're just looking for a tool to design workflows, this is the best place to start.”
“I think bpmn.io or draw.io”
(Reddit, Reddit)
A forum participant who presented bpmn.io in a university setting commented:

“BPMN IO is really the best BPMN tool I have worked with.”
(bpmn.io Forum)

Summary Table

Aspect	Details
License	MIT‑based; attribution watermark required when embedding `bpmn‑js`.
Compliance	Follows BPMN 2.0 spec; produces interoperable `.bpmn`.
Support & Maintenance	Backed by Camunda, regularly updated and used in production integrations.
Community Reputation	Widely regarded as a lightweight, reliable BPMN editor for developers and analysts.

🚀 Final Verdict

bpmn.io is entirely legitimate—open‑source, well‑maintained, standards-compliant, and trusted by developers globally. Just be sure to comply with the logo requirement when embedding or redistributing the toolkit. If that poses issues, you may need a re‑licensing agreement with Camunda.

Banyak mau of the day! Part1of3: bikin cetakan dr printer3D sebagai patokan molding pasir utk pembentukan (casting) logam padat dr leburan besi

Untuk diPELAJARi, diPAHAMi, dan DIPRAKTEKkan!! Menggunakan Asisten AI dalam PROSES PEMBUATAN Website! Sumber: freeCodeCamp

(link) LIVE DEMO hasil WEBSITE pada Proses Pembuatan dgn menggunakan Artificial Intelligence (AI) Assistant

LINK ARTIKEL PEDOMAN

In this article, I’ll show you exactly how I use AI to get work done faster. We'll walk through building a car rental website, and you'll see how I use AI for:

Initial planning and research
Design and even UI Copy
Writing all the boring boilerplate code
Improving the code and making it better

Untuk diPANDANG dan diRENUNGkan! (https://www.ssp.sh/brain/data-engineering-toolkit/)

by SECOND BRAIN (link)

Becak keren Roda4!! Tersedia dijual utk UMUM! Cekidot di Shopee dan atau Lazada

Akhir nya ada Becak RODA 4

Utk dijual bebas ke Masyarakat

Kalo utk Pengguna Akhir

Serem jg kan ya naik becak roda 3

Body Roll bisa gila ga kehandle kalo ada apa2

Cekidot jg LAPAK2 SELLER di MarketPlace ya Gan!

SAIGE UNICORN

LAPAK di LAZADA

LAPAK di SHOPEE

Free AI Tools for Email Inbox CLEANING! (Source: ChatGPT)

Saat nya membersihkan Email Gan!!

Kadang (dan sering) terasa menggunakan Filter bawaan Email masih kurang mumpuni!

1. Clean Email (Free tier)

Best for: Quick bulk cleanup & auto-rules
Free features: Clean up to 1,000 emails; smart bundles; unsubscribe tool; set automation rules
AI helps: Learns your actions to automate future cleanup
Link: clean.email

2. Unroll.Me (Free)

Best for: Managing newsletters & subscriptions
Free features: Detects all subscriptions, lets you unsubscribe with one click or "roll up" them into a daily digest
AI helps: Identifies recurring promotional emails automatically
Link: unroll.me

3. Cleanfox (Free)

Best for: Eco-friendly inbox cleaning (deleting + unsubscribing)
Free features: Detects and unsubscribes from unwanted newsletters; bulk deletion
AI helps: Finds low-value emails based on engagement & patterns
Link: cleanfox.io

4. Mailstrom (Limited free trial)

Best for: Bulk inbox organization (by sender, subject, time)
Free features: Trial lets you process a batch of emails to see how grouping works
AI helps: Clusters similar emails for faster cleanup
Link: mailstrom.co

5. Gmail / Outlook built-in AI (Free)

Best for: If you use Gmail or Outlook
Free features:
- Gmail: Smart labels (Primary/Promotions/Social), Smart Reply, Priority Inbox
- Outlook: Focused Inbox, Sweep rules, Smart filtering
AI helps: Auto-categorizes and prioritizes based on your habits

Tool	Free Plan Limitations	Key Features (Free)	Best For
Clean Email	Clean up to 1,000 emails	Smart bundles, bulk actions, auto-clean rules, unsubscribe tool	Overall cleaning & automation
Unroll.Me	Unlimited	Detects all subscriptions, one-click unsubscribe, daily "Rollup" digest	Managing newsletters & subscriptions
Cleanfox	Unlimited	Unsubscribe from newsletters, bulk delete old messages, eco-friendly stats	Clearing marketing emails & going green
Mailstrom	Trial only (limited batch processing)	Group by sender, subject, or time for bulk cleanup	Bulk email deletion (short-term)
Gmail / Outlook AI	Unlimited	Auto-categorization (Primary/Promotions/Social), Smart Replies, Priority Inbox	Default inbox cleanup & prioritization