Syarat Perwakilan WNI (Direksi & Komisaris) pada Pendirian PT di Indonesia oleh Warga Negara Asing (WNA); ChatGPT

Kalau yang Anda maksud adalah pendirian PT di Indonesia oleh Warga Negara Asing (WNA), maka ketentuannya ada di UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT), Perpres Nomor 10 Tahun 2021 (DPI/DNPI), dan aturan pelaksanaan dari BKPM (sekarang Kementerian Investasi).

Responsive image Berikut penjelasannya:

1. Kewarganegaraan Pemegang Saham & Bentuk Usaha

  • Jika semua pemegang sahamnya adalah WNA → tidak bisa mendirikan PT lokal biasa, tetapi harus mendirikan PT PMA (Penanaman Modal Asing).

  • Jika ada WNI sebagai pemegang saham bersama WNA → bisa mendirikan PT PMA (dengan saham campuran).

  • PT lokal biasa (non-PMA) hanya boleh didirikan oleh WNI.

2. Syarat Perwakilan WNI (Direksi & Komisaris)

Dalam PT PMA, wajib ada perwakilan orang Indonesia di organ perseroan:

  • Direksi:

    • Minimal 1 Direktur. Tidak ada keharusan WNI, tapi secara praktik perbankan & legalitas sering mensyaratkan Direktur ber-KTP Indonesia agar operasional lebih mudah (pembukaan rekening bank, izin usaha, dsb).

  • Komisaris:

    • Setidaknya 1 Komisaris wajib WNI (diatur secara praktik oleh BKPM & rekomendasi hukum agar ada pengawasan dari pihak lokal).

  • Dalam PT PMA (Penanaman Modal Asing), tidak ada ketentuan minimal persentase saham yang wajib dimiliki WNI.

    Artinya:

    • WNA dapat memiliki hingga 100% saham dalam PT PMA, selama bidang usaha tersebut tidak termasuk yang dibatasi kepemilikannya.

    • Jika bidang usaha masuk kategori yang “dibatasi”, maka kepemilikan asing mengikuti batasan maksimal sesuai Perpres No. 10 Tahun 2021 (Daftar Positif Investasi). Misalnya:

      • Bidang tertentu hanya boleh dimiliki maksimal 49% oleh asing.

      • Sisanya (misalnya 51%) harus dimiliki WNI atau badan usaha Indonesia.

    Jadi:

    • Kalau bidang usaha terbuka 100% → WNI tidak wajib memiliki saham sama sekali.

    • Kalau bidang usaha ada batas kepemilikan asing → WNI wajib masuk sebagai pemegang saham sesuai porsi yang diatur.

3. Modal Minimum

  • Modal disetor minimum PT PMA: Rp 10 miliar (menurut Peraturan BKPM No. 4/2021).

  • Modal disetor minimum PT lokal: tidak diatur secara spesifik di UUPT, tetapi biasanya minimal Rp 50 juta.

4. Perwakilan & Kuasa

Jika WNA tidak bisa hadir atau mengurus langsung, bisa menunjuk:

  • Kuasa (power of attorney): WNI dapat bertindak mewakili WNA untuk keperluan pendirian.

  • Perwakilan tetap (resmi): biasanya WNI yang menjadi Komisaris atau Direktur.

5. Proses Pendirian

  • Akta pendirian dibuat oleh notaris dalam Bahasa Indonesia.

  • Disahkan di Kementerian Hukum & HAM.

  • Mendapatkan NIB (Nomor Induk Berusaha) dari OSS.

Kesimpulan Sederhana:

  • Jika WNA mau mendirikan PT di Indonesia → harus PT PMA, tidak bisa PT lokal biasa.

  • Perwakilan orang Indonesia diperlukan, biasanya sebagai Komisaris.

  • Direktur bisa WNA, tapi praktis sering ditambahkan Direktur WNI agar memudahkan urusan operasional.

PT PMA (Penanaman Modal Asing)

          PEMEGANG SAHAM

   -------------------------------

   |   WNA (≥1 orang/badan)     |

   |   Bisa + WNI (opsional)    |

   -------------------------------

                |

                v

         ORGAN PERSEROAN

   -------------------------------

   | DIREKSI      | KOMISARIS    |

   | ------------ | ------------ |

   | WNA / WNI    | **WNI** (≥1) |

   -------------------------------

                |

                v

        PENDIRIAN & IZIN

  - Akta Pendirian (Notaris)

  - Pengesahan Kemenkumham

  - NIB (OSS) & Perizinan


Tabel Ringkas – Step, Durasi, dan Biaya Sederhana:

Langkah Durasi Perkiraan Biaya
1. Penentuan bidang usaha, struktur kepemilikan, alamat 1–2 hari Gratis
2. Pembuatan Akta Pendirian di Notaris 2–5 hari Rp 8–15 juta
3. Pengesahan PT di Kemenkumham 3–7 hari Termasuk biaya notaris
4. Pendaftaran NIB & Izin Dasar (OSS) 1–3 hari Gratis
5. Izin Operasional/Komersial (jika sektor tertentu) 2–4 minggu Rp 5–50 juta
6. NPWP & Registrasi Pajak 1–3 hari Gratis
7. Pembukaan Rekening Bank & Setor Modal 1–2 minggu Modal Rp 10 miliar (disetor)
Total (tanpa izin khusus) ±4–8 minggu ±Rp 15–25 juta (di luar modal)
Responsive image



PERSENTASE KEPEMILIKAN WAJIB WNI

Berikut penjelasan terkait persentase kepemilikan wajib WNI sebagai syarat minimal dalam PT PMA (Penanaman Modal Asing):

📌 Ketentuan Umum

  • Tidak ada ketentuan hukum yang secara umum mewajibkan WNI memiliki persentase tertentu dalam PT PMA.

  • Kepemilikan asing bisa hingga 100%, jika bidang usaha yang ditangani termasuk dalam sektor yang sepenuhnya terbuka dalam Daftar Positif Investasi (DPI) (Burs & Associates, Reddit, Kontrak Hukum).

⚠️ Jika Bidang Usaha Dibatasi

Banyak sektor usaha yang dibatasi kepemilikan asing oleh pemerintah. Berikut beberapa contoh batasan dalam DPI:

1. Telekomunikasi & Multimedia

  • Jaringan komunikasi tetap dan multimedia maksimal 65% asing, jadi minimal 35% harus WNI (GoLaw, hukumonline.com).

2. Industri Hortikultura

  • Usaha perbenihan atau pengolahan hortikultura hanya boleh dimiliki maksimal 30% asing, maka minimal 70% saham harus dipegang WNI (hukumonline.com).

3. Energi & Infrastruktur (dengan skema KPS atau non-KPS)

  • Contohnya sektor listrik:

    • Konsesi (KPS): asing bisa 100%

    • Non‑KPS: asing maksimal 95%, WNI minimal 5% (hukumonline.com).

4. Sektor Budaya & UMKM Tradisional

  • Beberapa industri seperti batik, rendang, keripik, hanya boleh dijalankan oleh WNI (PMA dilarang sama sekali) (Hive Five Sunter).

✅ Ringkasan Tabel: Contoh Sektor dan Persentase WNI Minimal

Bidang Usaha / KBLI Batas Maks. Asing Minimal WNI Pe­mekang Saham
Telekom & multimedia 65 % ≥ 35 %
Hortikultura (perbenihan & pengolahan) 30 % ≥ 70 %
Energi & infrastruktur (non‑KPS) 95 % ≥ 5 %
Industri budaya/UMKM tertentu 0 % (dilarang asing) 100 %
Sektor lain terbuka penuh 100 % 0 % (WNI opsional)

🧭 Bagaimana Mengetahui Lagi?

  1. Lihat lampiran DPI pada Perpres No. 10/2021 dan No. 49/2021, yang diperbarui terkait sektor usaha dan batasan kepemilikan asing.

  2. Cermati KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) yang cocok untuk usaha Anda, cek apakah termasuk sektor terbuka, terbatas, atau tertutup.

  3. Bila membutuhkan keakuratan legal: minta bantuan legal consultant atau hubungi Kementerian Investasi (BKPM).



T    A    M    B    A    H    A    N

Kalau yang dimaksud adalah kepemilikan asing atas properti di Indonesia, aturannya berbeda dari kepemilikan saham di PT PMA.

Secara garis besar:

1. WNA (perorangan)

  • Tidak boleh memiliki hak milik (HM) atas tanah di Indonesia.

  • Boleh memiliki:

    • Hak Pakai di atas tanah negara atau hak milik (maksimal 80 tahun: 30 + 20 + 30 tahun).

    • Hak Sewa (jangka waktu sesuai perjanjian).

  • Objek: Rumah tinggal (landed house) & apartemen (satuan rumah susun) yang dibangun di atas Hak Pakai.

  • Dasar hukum:

    • UU No. 5/1960 (UUPA)

    • PP No. 18/2021 (aturan pelaksanaan UU Cipta Kerja).

2. Melalui PT PMA (badan hukum asing di Indonesia)

  • PT PMA bisa memiliki tanah dengan:

    • Hak Guna Bangunan (HGB): untuk keperluan kantor, pabrik, properti komersial. Berlaku 30 + 20 + 30 tahun (maks 80 tahun).

    • Hak Pakai: untuk keperluan tertentu, durasi sama.

  • Tidak bisa memiliki Hak Milik (HM).

  • Umumnya dipakai untuk investasi properti (hotel, apartemen komersial, kawasan industri).

3. Syarat tambahan

  • Untuk WNA perorangan: harus memiliki Izin Tinggal di Indonesia (ITAS/ITAP).

  • Untuk PT PMA: harus sesuai bidang usaha di NIB (misalnya “real estate”).

Kesimpulan

  • WNA pribadi: hanya bisa beli rumah/apartemen dengan Hak Pakai.

  • PT PMA: bisa menguasai tanah dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk keperluan usaha (bukan hak milik penuh).

  • Hak Milik tetap hanya untuk WNI dan badan hukum Indonesia.

Berikut tabel ringkas kepemilikan properti oleh WNA & PT PMA di Indonesia:

Kepemilikan Properti oleh WNA & PT PMA

Subjek Jenis Hak Objek Jangka Waktu Catatan
WNA (perorangan) Hak Pakai Rumah/apartemen di atas tanah negara atau Hak Milik (dengan perjanjian) 30 thn + perpanjangan 20 thn + pembaruan 30 thn (maks 80 thn) Harus punya ITAS/ITAP (izin tinggal). Tidak boleh Hak Milik.
WNA (perorangan) Hak Sewa Rumah/apartemen Sesuai perjanjian Murni kontrak sewa, tidak ada kepemilikan.
PT PMA Hak Guna Bangunan (HGB) Tanah untuk usaha (kantor, hotel, pabrik, apartemen komersial) 30 thn + perpanjangan 20 thn + pembaruan 30 thn (maks 80 thn) Umum untuk investasi properti komersial.
PT PMA Hak Pakai Tanah untuk keperluan usaha Sama seperti di atas Digunakan untuk proyek tertentu.
WNI / PT Lokal Hak Milik (HM) Semua jenis properti Berlaku selamanya Tidak bisa dimiliki WNA atau PT PMA.

Responsive image



Berikut cara legal bagi WNA untuk membeli rumah atau apartemen di Indonesia sesuai UUPA, PP No. 18/2021, dan Permen ATR/BPN No. 18/2021:

Step-by-Step WNA Membeli Properti di Indonesia

1. Memenuhi Syarat Keimigrasian

  • Punya izin tinggal resmi:

    • ITAS (Izin Tinggal Terbatas) atau ITAP (Izin Tinggal Tetap).

  • Paspor yang masih berlaku.

  • Ini menjadi bukti bahwa WNA memang tinggal/berdomisili di Indonesia.

2. Memilih Jenis Properti yang Diizinkan

  • Rumah tapak: di atas Hak Pakai (bukan Hak Milik).

  • Apartemen: di rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Pakai atau Hak Pengelolaan (HPL).

  • Tidak boleh membeli properti di atas Hak Milik secara langsung.

3. Memastikan Batasan Harga & Luas

  • Pemerintah menetapkan batas minimum harga properti untuk WNA, berbeda tiap provinsi.

    • Contoh (DKI Jakarta): rumah tapak minimal Rp 5 miliar, apartemen minimal Rp 3 miliar.

  • Luas tanah/bangunan mengikuti aturan pemerintah daerah.

4. Membuat Perjanjian & Akta Jual Beli

  • Transaksi dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

  • Akta menggunakan Hak Pakai (bisa di atas tanah negara atau Hak Milik).

  • Jika di atas Hak Milik → harus ada perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik (antara pemilik tanah dan WNA).

5. Pendaftaran Hak ke BPN

  • Mengajukan pendaftaran Hak Pakai ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).

  • Sertifikat dikeluarkan atas nama WNA dengan status Hak Pakai.

6. Pembayaran Pajak & Bea

  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan).

  • PPN (jika unit baru).

  • Pajak notaris/PPAT sesuai kesepakatan.

7. Jangka Waktu Hak Pakai

  • 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun (maksimal 80 tahun).

Catatan:

  • Jika WNA meninggalkan Indonesia dan tidak lagi memiliki izin tinggal, properti harus dialihkan/dijual dalam waktu 1 tahun.

  • WNA tidak boleh menyewakan properti untuk tujuan komersial kecuali melalui badan usaha (PT PMA dengan izin usaha properti).

Responsive image

Berikut tabel ringkas cara legal WNA membeli rumah/apartemen di Indonesia (langkah, dokumen, biaya):

Tabel Ringkas – Step, Dokumen, dan Biaya

Langkah Dokumen yang Dibutuhkan Perkiraan Biaya
1. Memenuhi syarat keimigrasian Paspor, ITAS/ITAP (izin tinggal), KTP Orang Asing (jika ada) Biaya visa & izin tinggal ± Rp 10–20 juta/tahun
2. Memilih jenis properti Data proyek (sertifikat tanah, izin mendirikan bangunan/IMB, site plan) Gratis (kecuali jasa konsultan)
3. Memastikan batasan harga & luas Daftar harga minimum sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN Gratis
4. Perjanjian & Akta Jual Beli (AJB) Paspor, ITAS/ITAP, data penjual, sertifikat tanah, bukti lunas pembayaran Jasa PPAT ± Rp 10–25 juta
5. Pendaftaran Hak Pakai di BPN AJB, bukti pembayaran pajak (BPHTB & PPN), sertifikat lama Biaya pendaftaran ± Rp 1–3 juta
6. Pembayaran Pajak & Bea Bukti transaksi & AJB BPHTB 5% dari NJOP/Nilai transaksi & PPN 11% (jika unit baru)
7. Sertifikasi & penerbitan Hak Pakai Semua dokumen di atas Termasuk biaya BPN di atas

Jangka Waktu Hak Pakai

  • 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun + diperbarui 30 tahun (maks 80 tahun).

Responsive image

Berikut simulasi perhitungan biaya bagi WNA yang membeli apartemen senilai Rp 3 miliar di Jakarta (status Hak Pakai):

1. Harga Apartemen

  • Harga jual: Rp 3.000.000.000

2. Pajak & Bea

  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan)

    • Tarif: 5% × (Harga Transaksi – NJOPTKP).

    • NJOPTKP DKI Jakarta: Rp 80.000.000.

    • BPHTB = 5% × (Rp 3.000.000.000 – Rp 80.000.000) = Rp 146.000.000.

  • PPN (jika unit baru dari pengembang)

    • Tarif: 11% × Rp 3.000.000.000 = Rp 330.000.000.

  • PPh Final Penjual (dibayar penjual, tapi biasanya dinegosiasikan):

    • Tarif: 2,5% × Rp 3.000.000.000 = Rp 75.000.000.

3. Biaya Notaris & PPAT

  • Pembuatan AJB, pengurusan balik nama, dan sertifikat Hak Pakai.

  • Kisaran: Rp 15.000.000 – Rp 25.000.000.
    (Umumnya 0,5–1% dari harga atau tarif tetap sesuai kesepakatan).

4. Biaya Pendaftaran di BPN

  • Biaya administrasi & sertifikasi Hak Pakai: ± Rp 1.000.000 – Rp 3.000.000.

5. Biaya Keimigrasian (Wajib untuk WNA Pemilik Properti)

  • ITAS (izin tinggal terbatas): ± Rp 10.000.000 – Rp 20.000.000 per tahun.

Total Perkiraan Biaya Awal

  • BPHTB: Rp 146.000.000

  • PPN: Rp 330.000.000

  • Notaris & PPAT: ± Rp 20.000.000

  • BPN: ± Rp 2.000.000

  • ITAS: ± Rp 15.000.000

➡ Total: ± Rp 513.000.000 (di luar harga apartemen).

Sehingga total pengeluaran awal:
≈ Rp 3,513 miliar.

Simulasi Biaya Pembelian Apartemen oleh WNA (Rp 3 Miliar – Jakarta)

Komponen Biaya Perkiraan Biaya (Rp) Ditanggung Oleh
Harga Apartemen Rp 3.000.000.000 Pembeli
BPHTB (5%) Rp 146.000.000 Pembeli
PPN (11%) – jika unit baru Rp 330.000.000 Pembeli
PPh Final Penjual (2,5%) Rp 75.000.000 Penjual (umumnya)
Notaris & PPAT Rp 20.000.000 Pembeli
Biaya Pendaftaran BPN Rp 2.000.000 Pembeli
ITAS (Izin Tinggal) Rp 15.000.000 Pembeli

Total Perkiraan Pengeluaran Awal: Rp 3.513.000.000


on

No comments:

Post a Comment

Subscribe to: Post Comments (Atom)