KEPEMILIKAN PROPERTI di INDONESIA oleh WNA (Warga Negara ASING) dan atau PMA (Penanaman Modal ASING) aka LUAR NEGRI by DEEPSEEK

!!Apakah Aset Properti seperti Tanah yang berlokasi di Indonesia bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) dengan skema SHM (Sertifikat Hak Milik)?

Di Indonesia, kepemilikan properti oleh **Warga Negara Asing (WNA)** diatur secara ketat berdasarkan **Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)** dan peraturan turunannya. Berikut penjelasan terkait kepemilikan tanah dengan **Sertifikat Hak Milik (SHM)** oleh WNA:

### **1. WNA Tidak Bisa Memiliki Tanah dengan SHM (Hak Milik)**

- **Hak Milik (SHM)** adalah hak terkuat dan hanya dapat dimiliki oleh:

- **Warga Negara Indonesia (WNI)**

- **Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah** (misalnya bank pemerintah dengan persyaratan khusus).

- **WNA dan badan hukum asing TIDAK diperbolehkan** memiliki tanah dengan status Hak Milik (Pasal 21 UUPA).

### **2. Alternatif Hak Tanah untuk WNA**

WNA dapat memiliki hak atas properti di Indonesia melalui skema berikut:

#### **a. Hak Guna Bangunan (HGB)**

- Berlaku untuk **bangunan di atas tanah**, dengan jangka waktu maksimal **30 tahun** (dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui).

- WNA harus berdomisili di Indonesia (misalnya pemegang KITAP/KITAS) atau menikah dengan WNI dengan perjanjian pranikah.

#### **b. Hak Pakai**

- Diberikan untuk penggunaan tertentu (misalnya tempat tinggal) dengan jangka waktu tertentu.

- Bisa diperoleh melalui:

- **Hak Pakai atas Tanah Negara** (dari pemerintah).

- **Hak Pakai atas Tanah Hak Milik** (jika pemilik WNI menyewakan ke WNA).

#### **c. Sewa (Leasehold)**

- WNA dapat menyewa tanah dari pemilik WNI atau pemegang HGB, biasanya dengan perjanjian jangka panjang (25-30 tahun + perpanjangan).

### **3. Pengecualian untuk WNA yang Menikah dengan WNI**

- Jika WNA menikah dengan WNI **tanpa perjanjian pemisahan harta**, mereka dapat memperoleh **Hak Pakai** atau **Hak Guna Bangunan** atas nama WNI.

- Jika ada **perjanjian pranikah (Prenuptial Agreement)**, WNA bisa menguasai properti dengan skema **Hak Pakai** atau **HGB** atas namanya sendiri.

### **4. Larangan Kepemilikan Langsung di Kawasan Tertentu**

- WNA dilarang memiliki properti di **kawasan strategis** seperti dekat perbatasan, wilayah pertahanan, atau daerah terlarang lainnya.

### **Kesimpulan**

- **WNA TIDAK BISA memiliki tanah dengan SHM (Hak Milik)** di Indonesia.

- Alternatifnya adalah **HGB, Hak Pakai, atau sewa jangka panjang**.

- Jika WNA ingin memiliki properti secara lebih "permanen", bisa melalui **perkawinan dengan WNI** atau mendirikan **PT PMA (Penanaman Modal Asing)** dengan batasan tertentu.

Pastikan untuk berkonsultasi dengan **notaris atau ahli hukum properti** sebelum melakukan transaksi.

!!Apakah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SARUSUN) bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) atau PT Perusahaan PMA (Penanaman Modal Asing)?

Kepemilikan **Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SARUSUN)** oleh **Warga Negara Asing (WNA)** atau **PT PMA (Penanaman Modal Asing)** di Indonesia diatur dalam **PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah** serta **UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja** (beserta perubahannya).

### **1. Kepemilikan SARUSUN oleh WNA**

- **WNA yang tinggal di Indonesia** (memiliki KITAS/KITAP) **boleh memiliki SARUSUN** dengan status **Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)**.

- **Dasar Hukum**:

- **Pasal 61 PP No. 18/2021**:

> *"Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia dapat memiliki Rumah Susun yang ditempati dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun."*

- **Pasal 4 Permen ATR/BPN No. 16/2021**:

> *"WNA pemegang izin tinggal tetap (KITAP) atau izin tinggal terbatas (KITAS) dapat memiliki 1 (satu) unit SARUSUN untuk tempat tinggal."*

#### **Syarat untuk WNA**:

✔ Memiliki **izin tinggal (KITAS/KITAP)**.

✔ Hanya boleh **1 unit SARUSUN** di seluruh Indonesia.

✔ Hanya untuk **tempat tinggal**, bukan investasi atau disewakan.

✔ Berlaku di **kawasan yang tidak dilarang** (misalnya bukan di zona merah pertahanan).

---

### **2. Kepemilikan SARUSUN oleh PT PMA (Perusahaan Asing)**

- **PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing)** **tidak bisa memiliki SARUSUN dengan status Hak Milik (HMSRS)** karena HMSRS hanya untuk perorangan (WNI/WNA).

- Namun, PT PMA bisa memiliki **Hak Guna Bangunan (HGB)** atas tanah dan bangunan apartemen, lalu menjual unitnya dengan **Hak Pakai** atau **HGB** kepada pembeli (termasuk WNA).

#### **Alternatif bagi PT PMA**:

✔ Membangun apartemen dengan **HGB**, lalu menjual unitnya dalam skema **Hak Pakai** atau **sewa jangka panjang**.

✔ Jika PT PMA ingin "memiliki" unit, harus melalui **anak perusahaan Indonesia** (jika kepemilikan asing di bawah 100%).

---

### **3. Perbedaan Hak atas SARUSUN**

|-----------|--------------|--------------|--------|

---

### **Kesimpulan**

1. **WNA boleh memiliki SARUSUN dengan Hak Milik (HMSRS)**, asal punya KITAS/KITAP dan hanya untuk tempat tinggal.

2. **PT PMA tidak bisa memiliki HMSRS**, tetapi bisa mengembangkan apartemen dengan HGB dan menjual unitnya dengan Hak Pakai/sewa.

3. **Perlu verifikasi lokasi**, karena beberapa daerah (seperti Bali) memiliki aturan tambahan untuk WNA.

**Rekomendasi**: Konsultasi dengan **notaris atau konsultan properti** untuk memastikan kepatuhan hukum sebelum transaksi.

!!Apakah ada Jangka Waktu MAKSIMUM untuk kepemilikan pada kepemilikan oleh WNA dan atau PMA dengan skema SARUSUN?

Berikut penjelasan mengenai **jangka waktu maksimum kepemilikan SARUSUN (Hak Milik Satuan Rumah Susun)** oleh **Warga Negara Asing (WNA)** dan **PT PMA (Penanaman Modal Asing)**, berdasarkan regulasi terbaru di Indonesia:

---

### **1. Kepemilikan SARUSUN oleh WNA (Hak Milik - HMSRS)**

- **Dasar Hukum**:

- **PP No. 18 Tahun 2021** (Pasal 61)

- **Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021** (Pasal 4)

#### **Jangka Waktu Kepemilikan**:

✅ **Tidak ada batas waktu (selamanya)** selama:

1. WNA masih memegang **izin tinggal (KITAS/KITAP)** yang berlaku.

2. SARUSUN digunakan sebagai **tempat tinggal**, bukan untuk investasi/disewakan.

3. Hanya **1 unit** yang dimiliki di seluruh Indonesia.

#### **Jika Izin Tinggal Habis atau WNA Meninggalkan Indonesia**:

- WNA wajib **melepaskan/mentransfer** kepemilikannya dalam waktu **1 tahun** (Pasal 62 PP No. 18/2021).

- Jika tidak dilepas, negara dapat **melakukan pencabutan hak** melalui proses hukum.

---

### **2. Kepemilikan SARUSUN oleh PT PMA (Bukan Hak Milik, Tapi Hak Pakai/HGB)**

PT PMA **tidak bisa memiliki SARUSUN dengan Hak Milik (HMSRS)**, tetapi dapat menguasai unit melalui:

#### **a. Hak Pakai (HP) untuk Unit Apartemen**

- **Dasar Hukum**: **PP No. 18/2021** (Pasal 41)

- **Jangka Waktu Maksimal**:

- **30 tahun** (awal pemberian).

- Dapat diperpanjang **20 tahun**, lalu diperbarui.

- Setelah habis, status hak harus diperbarui atau dialihkan.

#### **b. Hak Guna Bangunan (HGB) untuk Pengembang PMA**

- PT PMA bisa membangun apartemen dengan **HGB atas tanah**, lalu menjual unitnya dengan **Hak Pakai**.

- **Jangka Waktu HGB**:

- Awal: **30 tahun**

- Perpanjangan: **20 tahun**

- Pembaruan: **30 tahun** (jika memenuhi syarat).

---

### **3. Perbandingan Jangka Waktu**

|------------------|---------|----------------------|------------|

---

### **Kesimpulan**

1. **Untuk WNA**:

- Bisa memiliki SARUSUN **secara permanen** selama masih tinggal di Indonesia.

- Jika izin tinggal berakhir, harus melepas hak dalam **1 tahun**.

2. **Untuk PT PMA**:

- Tidak bisa memiliki HMSRS, tapi bisa kuasai unit via **Hak Pakai (maksimal 80 tahun)**.

- Jika bangun apartemen, tanahnya pakai **HGB (maksimal 80 tahun)**.

**Rekomendasi**:

- WNA harus memastikan **izin tinggal tetap aktif** untuk mempertahankan kepemilikan.

- PT PMA sebaiknya menggunakan skema **Hak Pakai** atau **sewa panjang** untuk unit apartemen.

PENTING NYA NOTARIS dan atau sekaligus KONSULTAN PROPERTI !!

Peraturan bisa berubah, pastikan konsultasi dengan **KONSULTAN PROPERTI atau NOTARIS** sebelum melakukan transaksi

Andreas Tommy Parlaungan Manurung

KEPEMILIKAN PROPERTI di INDONESIA oleh WNA (Warga Negara ASING) dan atau PMA (Penanaman Modal ASING) aka LUAR NEGRI by DEEPSEEK!

PENTING NYA NOTARIS dan atau sekaligus KONSULTAN PROPERTI !!

No comments: